کد خبر: ۳۵۴
تاریخ انتشار: ۲۷ ارديبهشت ۱۳۹۴ - ۱۲:۵۴

در پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی برگزار شد:

نشست تخصصی بررسی و نقد بسته جدید تشویقی نوسازی بافت های فرسوده

نشست بررسی و نقد بسته جدید تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده که به تازگی توسط سازمان نوسازی شهر تهران منتشر شده است،  عنوان نشستی بود که با حضور جمعی از محققان و کارشناسان مسائل شهری روز یکشنبه 20 اردیبهشت 94 در  پژوهشگاه علوم انساني و مطالعات اجتماعي جهاددانشگاهي برگزار شد.

      مهندس نقی عسگری،  عضو هیات علمی گروه مدیریت و برنامه‌ریزی شهری پژوهشکده علوم توسعه پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی با اشاره به تعریف بافتهای فرسوده گفت: بخشهای از شهرهای بنا به دلایل متعدد از جریان نوسازی خارج شده و به تدریج با ناپایداری‌های سازه‌ای بناها ، کمبود خدمات ، تمرکز طبقات کم درآمد و فقیر ، تبدیل تدریجی  به محلی برای آسیب های اجتماعی و آسیب پذیری در مقابل بلایای طبیعی همچون زلزله مواجه می‌شوند. بنابراین به طور کلی کیفیت زندگی در این مناطق کاهش یافته و  به اصطلاح  نسبت به سایر نواحی شهر کمترزندگی پذیر می شوند.  لذا به واسطه تعدد مشکلات کالبدی ، اقتصادی و اجتماعی در این مناطق دولتها و بخش عمومی ناگزیر از مداخله در این نواحی با هدف احیاء و بازآفرینی این مناطق می‌شوند.

      وی افزود: در کشور ما نیز از دهه پیش با شناسایی این مناطق و اتخاذ سیاستهای تشویقی ، سعی در احیاء این بافتها شده است. بر اساس داده‌های رسمی در شهرهای کشور بیش از 70 هزار هكتار  و در شهر تهران 3268 هكتار بافت فرسوده شناسایی شده است . اگر بافتهای تاریخی و اسکان غیر رسمی را نیز به این ارقام اضافه کنیم سطح بافتهای نیازمند توجه ویژه تا 130 هزار هکتار افزایش می‌یابد که معادل 30 درصد محدوده شهر های کشور است که 20 درصد از جمعیت شهری را نیز در بر می‌گیرد. بافت فرسوده تهران معادل   5 درصد وسعت و  با حدود 262 هزار واحد مسکونی و بیش از یک میلیون و 152 هزار نفر ، شامل 15  جمعیت شهر تهران است.

      مهندی عسگری با اشاره به اینکه مداخله دولت و شهرداریها دراحیاء بافتهای فرسوده _علاوه براقدامات متمرکز شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری و شرکتهای تابعه که از سابقه بیشتری برخوردار است_  به طور گسترده  از دهه پیش با ارائه بسته‌های تشویقی نوسازی شروع شد، گفت:  این بسته‌ها عموماً شامل بخشودگی عوارض ساخت و ساز و دریافت تسهیلات بانکی  بدون سپرده‌گذاری و تخفیف در سود بانکی بوده است. همچنین ایجاد دفاتر تسهیل‌گری در محلات و اقداماتی همچون تاسیس شورایاری و احداث سرای محلات در شهر تهران و برخی از شهرهای کشور را نیز  می‌توان در راستای مداخله در نوسازی محلات فرسوده ارزیابی کرد هرچند که این اقدامات در سایر محلات شهری نیز وجود داشته است.

وی تصریح کرد: بر اساس داده‌های موجود از سال 1384 تا تقریباً اواخر سال 93 حدود 265 هزار واحد تسهیلات در سراسر کشور به بافتهای فرسوده تعلق گرفته است.همچنین تخفیف در عوارض ساخت و ساز نیز ارقام قابل توجهی بوده است مثلاً در شهر تهران از سال 1388 تا اواخر سال 93 حدود 4068 میلیارد ریال تخفیف در عوارض داده شده است.

وی افزود: مجموع حمایتهای فوق منجر به عملکرد 13 درصدی نوسازی در واحدهای مسکونی بافتهای فرسوده در سراسر کشور بوده است. در بافتهای فرسوده شهر تهران نیز از سال 1388 ،حدود 60 هزار پروانه مسکونی صادر شده ، 281 هزار واحد مسکونی تولید شده که حدود 751 هکتار از اراضی بافتهای فرسوده است که معادل حدود 23 درصد بافت فرسوده تهران است. 
 

محتوای بسته تشویقی جدید و وجه تمایز آن با بسته‌های پیشین

 گفتنی است، بسته تشویقی جدید که ششم اردیبهشت امسال رونمایی شد، شامل سه دسته تخفیف در عوارض ساخت و ساز شامل تخفیف عوارض در ساخت و سازهای مسکونی، تخفیف عوارض در ساخت و سازهای غیر مسکونی و تخفیف از پرداخت عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری و چهار نوع تشویق دیگر از جمله تراکم تشویقی، تخفیف پارکینگ، تسهیلات بانکی بدون سپرده‌گذاری و یارانه سود بانکی و طراحی و اجرای نماست

مهندس عسگری در موردتخفیف در عوارض ساخت و سازهای مسکونی گفت: این تخفیف در بسته‌ پیشین نیز بود اما اکنون با اندکی تغییر به زیان قطعات کوچک تر از 100 و بزرگتر از 300 متر انفرادی مطرح شده است.در بسته پیشین تخفبف 100 درصدی در عوارض برای بافت فرسوده  مناطق 7 تا 20 شهرداری و تخفیف 80 درصد برای سایر مناطق بوده است که در بسته جدید به ترتیب «تخفیف 100 درصدی برای پلاک های بین 100 تا 300 مترمربع انفرادی و  پلاک های بیش از 75 مترمربع تجمیعی در نظر گرفته شده و  تخفیف 50 درصدی برای پلاک های کمتر از 100 مترمربع انفرادی و پلاک های بیش از 300 مترمربع تجمیعی منظور شده است.

وی همچنین اظهار داشت: تخفیف عوارض در ساخت و سازهای غیر مسکونی نیز در بسته جدید تغییر کرده است. در بسته پیشین  فقط  تخفیف 50 درصدی شامل بناهای غیرمسکونی  خارج از تمامی راسته‌های و بورسهای تجاری و مختلط بوده است که در بسته جدید راسته‌های ناحیه‌ای و محلی شامل تخفیف 50 درصدی  شده‌اند. این راسته‌ها در طرح تفصیلی تهران با پهنه‌های M113 , S214 مشخص است.

 عضو هیات علمی جهاد دانشکاهی در مورد تخفیف از پرداخت عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری در بسته جدید گفت: این نوع حمایت برای اولین بار در بسته‌ جدید گنجانده شده است که شامل معافیت 100 درصدی اراضی قطعات مسکونی زیر 300 متر مربع و تخفیف 50 درصدی قطعات غیرمسکونی خارج از راستها و بورسها می‌باشد.

وی افزود: تراکم ساختمانی تشویقی که در بسته‌های پیشین نیز بوده است با فراهم کردن امکان دریافت تراکم تشویقی  تا چهار طبقه ، در این بسته نیز به صورت یک طبقه، برای پلاک های بیش از 150 مترمربع انفراد،  دو طبقه، برای پلاک های بیش از 150 مترمربع تجمیعی و چهار طبقه ، برای  بلوکها با حداقل 10 تجمیع و مشروط به تهیه طرح و تایید سازمان ارائه شده است.

در خصوص تخفیف پارکینگ ایشان اضافه کردند که در بسته‌هاتی پیشین تقریباً تخفیف در پارکینگ به صورتی که در این بسته آمده است مطرح نبوده چرا که فقط مزایای مصوبه 502 کمسیون ماده 5 مبنی بر امکان تخصیص طبقه همکف به کاربریهای پشتیبان سکونت و قابلیت تفکیک در پارکینگ طبقاتی بیش از 5 طبقه،  در بسته‌ پیشین آمده بود که در سایر نواحی شهر نیز قابلیت تعمیم داشت. در بسته جدید تخفیف در پارکینگ  به صورت  کسری یک واحد برای املاک 100 تا 200 انفرادی ، پذیرش یک واحد مزاحم به ازای هر پلاک برای پلاک‌های تجمیعی 100 تا 150 و بیش از 300 مترمربع و پذیرش نیم واحد تا سقف 180 درصد تراکم در پلاک‌های 150-300 مترمربع پیشنهاد شده است.

 

 

ایشان در باره تسهیلات بانکی بدون سپرده‌گذاری و یارانه سود بانکی اضافه کردند  در بسته جدید تشویقی تغییر در سقف تسهیلات و میزان نرخ سود تسهیلات صورت گرفته است  که مطابق با مصوبه هیئت دولت تا 50 میلیون تومان برای هر واحد و تخفیف در  یارانه تسهیلات فروش اقساطی به میزان  9 درصد  برای املاک تجمیعی بیش از 75 متر بوده است.

حمایت از طراحی و اجرای نما و از جمله مشوق‌های جدید بسته تشویقی است.  طراحی رایگان  نمای بناها مطابق با معماری اسلامی-ایرانی توسط دفاتر تسهیل‌گری و کمک هزینه 10 میلیون تومانی  برای املاک بیش از 100 متر مربع در بافتهای فرسوده در این بسته جای گرفته است.

عسگری  در پایان معرفی اجمالی بسته تشویقی عنوان کردند که همچنانکه ملاحظه می‌شود این بسته به طور کلی نسبت به حمایتهای پیشین تغییر چندانی از نظر ماهیت  نداشته است بلکه فقط با افزودن مشوق‌های مالی (تخفیف عوارض بناهای غیر مسکونی،  ارزش بهینه،‌ تراکم تشویقی ، تخفیف پارکینگ و طراحی و اجرای نما ) و حمایت بیشتر از قطعات 100 تا 300 متر مربعی ، در صدد سرعت بخشیدن به نوسازی بافتهای فرسوده است.

بسته تشویقی کور و غیر علمی است

پس از معرفی اجمالی بسته تشویقی و تاکید بر حمایت از بازآفرینی بافتهای ناکارآمد توسط سخنران ، ‌ایشان بسته تشویقی را بر خلاف ادعا‌های موجود همچنان غیرهدفمند ، بی‌توجه به تجارب موجود و فاقد پشتوانه علمی خواند.

در تبیین این ادعاها ، ایشان به طور اجمالی به تجارب موجود در کشورهای دیگر ، ادبیات شکل‌گرفته جهانی در حوزه‌ بازآفرینی ، تحولات و تغییر نگرش صورت گرفته در سطوح کلان تصمیم‌گیری در این حوزه در کشور و  به نتایج مطالعات اخیر صورت گرفته در بافتهای فرسوده  اشاره داشتند.

بی توجهی به تجارب سایر کشورها و ادبیات جهانی بازآفرینی: توسعه شهری در ایران به طور عمده در سالهای بعد از اصلاحات ارضی صورت گرفته است که با تاخیر 20 ساله نسبت به بازسازی های وسیع اروپای بعد از جنگ جهانی دوم بوده است. لذا قدمت نوسازی‌های عمده نیز ،‌ با تاخیر 20 ساله در کشور ما نسبت به کشورهای اروپایی آغاز شده است یعنی ما شانس استفاده از تجارب آنها داشته‌ایم، که متاسفانه نه در بسته‌های پیشین و نه در این بسته اندک نگاهی به آنها نشده است.

بازآفرینی محلات شهری ،در دنیا بعنوان فرصتی برای ارتقاء استانداردهای ایمنی ، کاهش مصرف انرژی ، کاهش گازهای گلخانه‌ای  و  ارتقاء پایداری اجتماعی و اقتصادی و کیفیت زندگی در محلات شهری دیده می‌شود.  بازسازیهای دهه 50 و 60 میلادی شهرهای اروپا که در دهه‌های 90 و 2000  با فرسودگی مواجه بودند با استفاده از تجربه ناکام  مساکن اجتماعی بعد از جنگ و جنبش‌ پایداری محیطی و خطر گرم شدن زمین ، مورد نوسازیهای وسیع قرار گرفتند که در اغلب آنها علاوه بر معیارهای محیطی ، تلاش در جهت ارتقاء شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی بافتهای ناکارآمد شهری صورت گرفته است. توسعه مفاهیمی همچون  پایداری اجتماعی Social Sustainability،‌  ‌طرد و دربرگیری اجتماعی Social Exclusion-Inclusion،‌  اختلاط اجتماعی Social Mixing ،  تاب‌آوری Urban Resilience، حکمروایی شهری Urban Governance،  هویت و حسن مکان Identity – Sense of Place، امنیتSecurity  ، رقابت‌پذیری شهری و شهر خلاق Competitiveness- Creative city، فقرزدایی و توانمندسازی Poverty Alleviation- Empowerment، از جمله دانش شکل گرفته‌ای است که در دو دهه اخیر در مقیاس وسیع در نوسازی محلات شهری شهرهای کشورهای توسعه‌یافته و حتی در حال توسعه کاربردی شده اند .  در تجارب و ادبیات اخیر بازآفرینی ، دیگر نوسازی فقط در ساخت مسکن و زیرساختها خلاصه نمی‌شود  بلکه  توانمند کردن ساکنین محلی برای جذب در بازار کار رسمی، تامین زیرساختهای اجتماعی ، تلاش برای اختلاط اجتماعی و ایجاد فرصتهای بیشتر برای فقرا جهت پیشرفت و ارتقاء امنیت بعنوان موضوعات مهم در نوسازی  هر محله‌ی فرسوده‌ای مد نظر قرار می‌گیرد. که متاسفانه در بسته اخیر کاملاً مورد بی توجهی قرار گرفته است.

بی توجهی به  رویکرد جدید بازآفرینی در کشور: در بسته جدید ، تغییر رویکرد داخلی به نوسازی و بازآفرینی بافتهای فرسوده نیز نادیده گرفته شده است. رویکردی که با بررسی اجمالی تحولات چند سال گذشته و مخصوصاً  تصویب  سند ملی راهبردی احیاء بهسازی، نوسازی و توانمند سازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در مورخ 16/6/93  از طرف هیئت دولت چهره رسمی به خود گرفته است.

مصوبات اخیر مرتبط با بازآفرینی شهری پایدار

عنوان

نوع

ظرفیت

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (1387)

قانون

- ایجاد امکان تملک اراضی سایر سازمانها توسط شرکت عمران و بهسازی

- تامین منابع مالی با شمول مالیات بر اراضی بایر دارای کاربری مسکونی

قانون حمايت از احياء، بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده وناكارآمد شهري (1389)

قانون

-ایجاد بستر قانونی برای تهیه طرح هاي احياء، بهسازي و نوسازي

-ارائه روشهای جدید تامین مالی نوسازی

-تامین منابع مالی با سالانه ده هزارميليارد ريال جهت احياء، بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسودهشهري دربودجه سنواتي كل كشور

-تعیین حداقل سقف 25 تسهیلات مسکن بانک مرکزی به بافت فرسوده

-ایجاد بستر قانونی شکل گیری نظام  مديريت يكپارچه وايجاد وحدت رويه كليه عوامل مرتبط  در نوسازی در سطح ملي و محلي

سند ملی راهبردی احیاء بهسازی، نوسازی و توانمند سازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری(16/6/93)

 

تصویب‌نامه

هیئت دولت

-تشکیل وتعیین اعضاء ستاد ملی و استانی بارآفرینی پایدار محدوده‌ها و محله‌های هدف برنامه‌های  احیاء بهسازی و نوسازی

- تعریف چشم‌انداز و تعیین اصول راهنما ، و تصویب 8 راهبرد و 49 سیاست برای تحقق راهبردها

مصوبه (23/7/93)

تصویب‌نامه

هیئت دولت

-تصویب تامین 1.8 میلیون واحد تسهیلات یارانه‌ای مسکن و 360 هزار تسهیلات یارانه‌ای ودیعه اسکان موقت تا پایان برنامه ششم

 

ویژگیهای اصلی رهیافت جدید در نظام برنامه‌ریزی محلات هدف بازآفرینی را می‌توان به طور عمده در 1-توجه به ابعاد اجتماعی و اقتصادی بازآفرینی در کنار نوسازی کالبدی 2- توجه به برنامه ریزی یکپارچه و هماهنگ با کلیه دستگاه‌ها و نهادهای مرتبط و فراهم کردن بسترهای قانونی آن و 3- تامین منابع مالی قابل توجه  و پایدار  خلاصه کرد. در جای جای مصوبات و اسناد پشتیبان آنها (چارچوب بازآفرینی پایدار شهری) بر این نکته تاکید می‌شود که مشکل بافت‌های هدف بازآفرینی تنها ناپایداری سازه‌ای بناها نیست بلکه این نواحی از مسائل و مشکلات متعدد  اجتماعی، اقتصادی و نهادی برخوردارند که نیازمند توجه اند و  سیاست‌گذاری برای رفع آنها ، حداقل  به اندازه ساخت بناهای مقاوم اهمیت دارد. نباید فراموش کرد که هدف نهایی بازآفرینی محلات ،  ارتقاء کیفیت زندگی در محدوده‌های نیازمند بازآفرینی است   نه ساخت بناهای بی روح و متراکمی که سرنوشتی شبیه مسکن مهر  را تداعی می‌کند.

 این نکته همواره در مجامع علمی و پژوهشی که در زمینه بافتهای فرسوده فعالیت می‌کنند مطرح است که مبادا با بی توجهی به تجارب جهانی و داخلی ، با صرف منابع ملی بافتهای فرسوده را نه تنها نوسازی نکنیم بلکه فرسودگی در بافتهای شهری را گسترش دهیم.

بی توجهی به نتایج ارزیابی‌های صورت گرفته از اثرات نوسازی در بافتهای فرسوده و توسعه‌های مسکونی اخیر: سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیران بسته تشویقی جدید ، چه خوب بود که بعد از تجربه حدوداً 8 ساله و قبل از ارائه بسته جدید،  نگاهی هم به نتایج مطالعات (متاسفانه معدود)  صورت گرفته در محافل دانشگاهی و پژوهشی می‌کردند و چه خوب بود که تجربه مساکن مهر که نوع دیگری از مساکن حمایت شده هستند را مد نظر داشتند. افزایش غیر متناسب واحدهای مسکونی در مقایسه با تراکم‌های معمول در سایر نواحی شهری و زیرساختها و خدمات ،‌ ارائه الگوهای غیر همسان با الگوی غالب سکونت در بافتهای سنتی شهرها ، انبوه‌سازی و همسان‌سازی و دوری از اختلاط اجتماعی ، کاهش امنیت و افزایش رفتارهای ضد اجتماعی و جایگزین‌سازی و فراری دادن فقرا و مستاجران فقیر ساکن در این بافتها ، موضوعاتی هستند که با بررسی اجمالی هر پژوهشگر کم‌تجربه‌ای قابل احصاء اند. 

راهکارهای که دیده‌ نشدند

آقای عسگری در ادامه با استفاده از تجارب موجود به نمونه‌های از راهکارها که قابلیت گنجاندن در بسته تشویقی جدید را داشتند در قالب راهکارهای محیطی-کالبدی ، اجتماعی و اقتصادی اشاره نمودند:

 

راهکارهای محیطی-کالبدی

 ایران کشوری خشک است و این روزها همه ما با شنیدن خیرهایی مبنی بر خشکی نیمی از دشت‌های کشور ، یا دریاچه ارومیه و رودخانه زاینده‌رود اظهار تاسف می‌کنیم اما نمی‌دانم چرا فکر صرفه‌جویی در مصرف آب ، جایی در سیاست‌های تشویقی در بخش مسکن ندارد.

جدا کردن سیستم شرب و بهداشتی از آب باران در بناها:جدا کردن سیستم شرب و بهداشتی (آبیاری باغچه ، سیفون و شستشوی حیاط)  از آب باران در بناها  موضوعی است که هم از نظر فنی امکان‌پذیر و هم مستلزم هزینه قابل توجهی نیست. ضمن آنکه به راحتی قابلیت افزوده‌شدن به بسته تشویقی را به صورت اختیاری و یا اجباری دارد. اینک که هم دولت  با یارانه در سود تسهیلات و هم شهرداریها با تخفیف در عوارض ، دارای ابزار لازم برای ترویج الگوی متناسب با شرایط اقلیمی کشور هستند چرا در این امر تعلل کرده‌اند.

آبگرمکن‌های خورشیدی و فتوولتائیک: این موضوع در زمینه استفاده از آبگرمکن‌های خورشیدی در بناهای مسکونی و حتی الگو‌سازی در تامین انرژی بناها (حداقل بناهای عمومی و غیر مسکونی) از سیستم‌های همچون فتوولتائیک نیز صادق است که به رغم هزینه نسبتاً بالای مورد اخیر، دارای سازوکار حمایتی لازم از طرف وزارت نیرو می باشد که مستلزم هماهنگی است.

راهکارهای اجتماعی

با وجود اینکه تراکم سکونت (تراکم ادارکی) موضوعی ‌است که ارتباط نزدیک با سبک زندگی ، اقلیم و سایر ویژگیهای اجتماعی و فرهنگی جوامع دارد اما تحت هر شرایط آستانه‌ای برای آن متصور است. تراکم مسکونی در شهر تهران  137  نفر و در بافتهای فرسوده شهر تهران 352 نفر در هکتار است. ضمن اینکه تراکم کلی شهر نسبت به اغلب شهرهای توسعه یافته بیشتر است.

در کشور ما مطالعه مستقلی در زمینه ارتباط تراکم جمعیت و کیفیت زندگی صورت نگرفته است اما در سایر کشورها مطالعات مختلفی در این زمینه وجود دارد مثلاً یک مطالعه در مورد کشورهای انگلوساکسون نشان می‌دهد که در تراکم بیش از 60 واحد مسکونی در هکتار (معادل 200 نفر) ، آسایش ساکنین کاهش می باید،‌ جرم و واندالیزم می تواند تبدیل به مشکل شود و تحت تاثیر رفتارهای ضداجتماعی، شهرت محله آسیب ببیند.

براساس برآورد سازمان نوسازی شهر تهران ، حدود 40000 واحد کسری پارکینگ در مناطق فرسوده شهر تهران وجود دارد.

 

تراکم تشویقی و انتقال حق توسعه :در چنین شرایطی بسته جدید با شدت بیشتر ، به افزایش تراکم مسکونی در بافتهای که پیش‌تر نیز متراکم بوده‌اند منجر خواهد شد. گویا قرار است مشکل عدم نوسازی محلات فرسوده را فقط با استفاده از منابع خود همان محلات (فروش تراکم در همان محل) حل کنیم. این به نظر اشتباه می‌آید. اگر قبول کنیم که بافتهای فرسوده مشکل کل شهر است و لذا راه حل آن نیز باید در مقیاس کل شهر باشد آنگاه به راه‌حل‌های بهتری همچون انتقال حق توسعه(Transfer of Development Rights) نیز می‌توان فکر کرد، یعنی تراکم تشویقی را بعنوان حقی به سازندگان اعطاء کرد که قابلیت اعمال یا فروش در سایر نواحی شهر را هم دارد. این تجربه ای است که در سایر کشورها با تعریف مناطق دهنده (sending zones)  و مناطق گیرنده Receiving) zones)  حق توسعه از سالها پیش تجربه شده است و قابلیت استفاده در بسته تشویقی نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران را هم دارد.

 

  

 

تراکم جمعیتی در شهرهای منتخب
 
مسکن ارزان‌قیمت : بر اساس سیاست دومِ راهبردِ دومِ سند ملی بازآفرینی برنامه مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد بعنوان یکی از سیاستهای 48 گانه سند می باشد. بسته تشویقی با سرعت دادن به ساخت با الگو و مصالح گرانتر و طبعاً افزایش هزینه‌های سکونت در محلات هدف نوسازی، عملاً  عکس سیاست فوق عمل می‌کند. در این زمینه الگوهای مختلفی از حمایت از اقشار کم درآمد محلات هدف وجود دارد که در تلاشند فقرا و مستاجران کم درآمد این نواحی را در همان مناطق حفظ کنند. برای مثال تخصیص الزامی حداقلی از واحدهای مسکونی تمامی پروژه‌های انبوه‌سازی (بناهای بیش از 10 واحد)  به واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت یا ایجاد امتیاز ویژه برای مستاجران ساکن این محلات در پروژه‌های نوسازی و یا الگوی خیرین با تسهیلاتی شبیه وجوه اداره شده که در سایر کشورها و یا به صورت محدود در کشور ما نیز تجربه شده اند قابلیت جایگزینی در بسته تشویقی جدید را داشته اند که متاسفانه فراموش شده است.

تقویت هویت محله‌ای: هویت محله‌ای راهبرد سوم سند ملی بازآفرینی است که در بسته پیشنهادی فقط در حد طراحی رایگان نما و اعطاء کمک هزینه اجرای نما دیده شده است. با وجود اینکه حمایت از طراحی و اجرای نما به درستی وارد بسته شده است اما به وضوح ناکافی است  و بخشهای دیگر این بسته در تناقض با ارتقاء هویت محله‌ است. برای مثال تسهیلات اعطائی به گونه‌ای است که فقط به پلاک‌های تخریب و بازسازی (انفرادی یا تجمع) تعلق می‌گیرد و  شامل نوسازی  و تعمیر و یا بهسازی بناها نمی شود این موضوع به این معنی است که گویا در بافتهای فرسوده تمامی بناها نیاز به بازسازی دارند و باید تخریب کامل شده و بناهای جدید جایگزین آنها شوند. با توجه به افزایش قابل توجه هزینه‌های سکونت در صورت بازسازی کامل محله ، مفهوم دیگر این سیاست جابجایی قابل توجه ساکنین محله است و با نظر به ارتباط مستقیم مدت سکونت و هویت محله‌ای افراد ، عملاً این بسته در جهت عکس هویت محله‌ای عمل خواهد کرد.

 عدم پیش‌بینی زمینه بازگشت ساکنین پیشین محله و اعطاء امتیاز به خریدار بومی و مستاجر واحدهای نوساز این محلات ، نیز تاثیر مشابه در عدم تقویت هویت محله خواهد  داشت. همچنین است عدم پیش‌بینی تنوع در ساخت واحدها ، که در نهایت بخش اعظم واحدهای نوساز را هم‌شکل و احتمالاً هم اندازه خواهد کرد که گزینه‌های کافی برای خانوارهای ساکن در مراحل مختلف زندگی ایشان(مجردی، سالهای اول ازدواج، دوران عیال‌واری ، دوران بازنشستگی و جدایی فرزندان از خانوار) را محدود خواهد و که در تضاد با تقویت هویت محله‌ای است. 

در زمینه هویت محله‌ای بسته پیشنهادی فاقد مکانیزم تشویقی برای  الگوی متناسب همسایگی و مسکن در بافتهای فرسوده است. در شرایط موجود ساکنین این نواحی در قطعات کوچک اغلب دو واحدی عموماً فامیلی زندگی می‌کنند که کوچه‌های بن‌بست موجود در حکم فضاهای نیمه‌حصوصی قطعات همجوار است که بستر مناسب برای روابط اجتماعی و همسایگی این واحدها را فراهم می‌کنند. در الگوی تشویقی جدید با حذف فضاهای نیمه خصوصی (کوچه‌های بن‌بست) ، آپارتمانهایی با حداقل بستر برای مراودات اجتماعی همسایگان شکل می‌گیرد که مسائل متعدد اجتماعی و روانی آنها قابل پیش‌بینی است. حمایت از طراحی الگوهای آپارتمانی متناسب با الگوهای سنتی (مثلا دارای لابی) از جمله کمبودهای بسته تشویقی جدید است که حتی بیش از حمایت از طراحی نمای ایرانی-اسلامی اهمیت دارد.

 

راهکارهای اقتصادی

به نظر می‌آید  برنده‌گان  بسته تشویقی نوسازی بافتها ، سازنده‌گان حرفه‌ای و بازنده‌گان ، در کوتاه مدت ساکنین مساجر و در بلند مدت مالکان باشند. نوسازی محلات ، نه تنها نوسازی بناها و زیرساختهاست بلکه ارتقاء مهارت ، دانش و ایجاد فرصتهای بیشتر اشتغال برای ساکنین نیز است که علاوه بر احیاء حیات اجتماعی محلات  می‌باشد. تجربه برخی از کشورها نشان می‌دهد که لازم است تناسبی از اقدامات سخت افزاری و نرم‌افزاری در احیاء و نوسازی محلات فرسوده اتخاذ شود. برای مثال در تجربه نوسازی محلات جنوب شهر لایپزیک ، نسبت 30 درصد به اقدامات نرم‌افزای همچون برگزاری کلاسهای آموزش‌های فنی و حرفه‌ای ، برنامه‌های فرهنگی ، ورزشی و تفریحی محله‌محور داده شده است. راهکارهای همچون تخصیص کارتهای اختصاصی یارانه‌ای برای ساکنین محلات در استفاده از خدمات عمومی (کلوپ‌ها ، استخرها و ...) راهکارهای تجربه‌شده‌ای است که در بخش نرم‌افزاری نوسازی محلات قرار می‌گیرد.

سهم نیروی کار محلی در پروژه‌ها: در زمینه ارتقاء مهارت ، توانمندسازی و افزایش فرصتهای شغلی ، اختصاص سهمیه به نیروی کار ساکن محلات ، از جمله راهکارهای قابل اجرا در بسته تشویقی است که نادیده گرفته شده است.

پیمانکاران محلی: افزایش نشتی اقدامات توسعه‌ای در محلات از طریق اختصاص امتیاز ویژه به پیمانکاران محلی ساکن محلات نیز یکی از روشهای دیگر است که قابلیت اجرایی دارد.

تشویق به ایجاد اشتغال در بناهای غیر مسکونی: امتیاز ویژه به پروژه‌های غیرمسکونی (تجاری ، اداری و...) اشتغال‌زا و ایجاد ارتباط بین میزان تشویق و اشتغالزایی نیز از جمله روشهای موثر در افزایش فرصتهای شغلی در بافتهای فرسوده است که قابلیت اجرایی دارد.

آقای عسگری در پایان تاکید بر احیاء یکپارچه بافتهای نیازمند بازآفرینی داشتند که در سند ملی بازآفرینی در قالب  طرح‌های احیاء و نوسازی دیده شده‌اند.

پس از توضیحات سخنران ، حاضران به طرح نظرات خود پرداخته و توضیحاتی در تبیین بیشتر مباحث مطرح کردند.

 

 

نام:
ایمیل:
* نظر: