بی‌توجهی به ابعاد اجتماعی مسکن، چگونه منابع ملی را هدر می دهد

به گزارش روابط عمومی پژوهشگاه؛ در پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی جهاددانشگاهی مطالعاتی در زمینه «تجربه مسکن مهر و بازسازی بافت های فرسوده» توسط نقی عسگری استادیار پژوهش پژوهشکده علوم توسعه پژوهشگاه و سایر همکاران ایشان در طرح صورت گرفته که به واقعیت‌هایی از تجربه سیاست های مسکن در دو دهه اخیر اشاره و پیشنهاداتی برای سیاستگذاری‌های آتی ارائه نموده است که در ادامه به ابعاد این موضوع بیشتر پرداخته می شود.

بخش عمده سیاست‌های مسکن در طی دو دهه اخیر معطوف به افزایش عرضه از طریق بازسازی بافت‌های فرسوده شهری و پروژه‌های مسکن مهر بوده است. نسبت قابل توجهی از مساکن تولید شده در قالب مسکن مهر خالی از سکنه و نیمه تمام رها شده یا بخشی از مساکن عرضه شده در قالب سیاست بازآفرینی محلات فرسوده، به افراد خارج از گروه‌های هدف تعلق گرفته و موجب جابجایی‌های قابل توجه در ساکنان این محلات شده است. به طوری که به موازات ساخت مساکن جدید در محلات هدف نوسازی، مستاجران و ساکنان فقیرتر، به سایر نواحی ارزان‌تر و حاشیه‌ای و اندک ساکنان متمول و با سابقه، به محلات برخوردارتر شهر نقل مکان کرده‌اند.

حاصل کار گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای، بی هویت کردن محلات موجود و ساخت محلات بی‌هویت‌تر مساکن مهر شده که در اغلب شهرهای بزرگ، خارج از جریان اصلی عرضه و تقاضا و بی تاثیر در قیمت مسکن، به مساکن موقت و هسته‌های آسیب‌زا تبدیل شده‌اند؛ به عبارت دیگر پاک کردن صورت مسئله جای حل مسئله.  یعنی تامین مسکن موقت برای گروه‌های غیر هدف و انتقال فرسودگی به نواحی دیگر و تخریب ساخت اجتماعی محلات موجود به جای تامین و کنترل بازار مسکن و احیاء محلات فرسوده که به قیمت هرز منابع ملی حاصل شده است. 

بر اساس مطالعات عسگری و همکاران ایشان؛ دلیل عمده این مسائل، بی‌توجهی به ابعاد اجتماعی بازسازی محلات موجود و سکونتگاه‌های جدید است. یعنی ساختن مسکن،  بدون رعایت الزامات آن؛ سیاستی که سال‌ها پیش در بسیاری از کشورها با هدف ایجاد محلاتی باکیفیت برای پرورش نسل‌های آتی و جلوگیری از هرز منابع به کناری گذاشته شد.

آپارتمان‌های خالی از سکنه

به رغم اتمام واحدهای مسکونی در پروژه های مسکن مهر، برای مثال در مساکن مهر استان البرز بین ۳۵ تا ۴۸ درصد واحدها خالی هستند. سیاست‌های تنبیهی مالیاتی، راه حل تجربه شده برای مقابله با این مسئله و افزایش عرضه واقعی مسکن است.

مساکن موقت و سکونتگاه‌های بی هویت

محلات مسکن مهر مجموعه‌هایی کم‌هویت و بی هویتی هستند  که تمایل بالای ساکنان برای ترک، آنها را به مساکن موقت تبدیل کرده است. برای مثال از طرف ساکنان در محلات مسکن مهر البرز تمایل به ترک محله در اولین فرصت، بین ۶۳ تا ۸۲ درصد عنوان شده است.

برنامه‌های حمایتی در جهت افزایش ضریب سکونت و دوره سکونت، حمایت از مستاجرین و معماری‌های بوم آورد از جمله راهکارهای آزمایش شده در زمینه ارتقاء هویت سکونتگاه‌هاست.

متراکم کردن محلات متراکم –نوسازی محلات فرسوده از محل منابع نداشته آنها

تراکم جمعیتی در مناطق فرسوده شهرها بیشتر از سایر نواحی شهر است، مثلا در دو محله فرسوده تهران (شبیری-جی و شمشیری) تراکم ۳۸۶ و ۲۹۱ نفر در هکتار در مقابل متوسط ۱۰۰ نفر در کل شهر است که از نظر ۷۵ درصد ساکنان نیز میزان تراکم جمعیت در محله زیاد و یا خیلی زیاد عنوان شده است. در حالی که برنامه نوسازی اساساً بر مبنای افزایش تراکم و اعطای تراکم‌های تشویقی صورت می‌گیرد؛ یعنی ایجاد انگیزه اقتصادی و نوسازی با استفاده از منابع نداشته‌ محلات (ظرفیت افزایش تراکم). اثرات منفی متراکم‌تر کردن محلات بر حسن شهرت محلات، افزایش ناهنجاری‌های اجتماعی و غیرقابل سکونت کردن آنها روشن است.

 انتقال حق تراکم به سایر نواحی شهر از جمله راهکارهای موفق در این زمینه است.

سهم بالای جابجایی جمعیت

با ساخت‌وسازهای امروزی‌تر، افزایش تراکم و افزایش شدید قیمت مسکن در محلات هدف نوسازی، هم سهم تازه‌واردان (به دلیل مهاجرت و تغییرات قیمتی در محلات بالاتر) به محلات نوسازی شده و هم  مستاجران سنتی این محلات که دیگر استطاعت تامین اجاره بها و سایر هزینه‌های سکونت در این محلات را ندارند، افزایش یافته است. برای مثال در محلات بررسی شده در تهران ،سهم ساکنان تازه‌وارد (با سابقه سکونت کمتر از ۷ سال) بیش از ۴۰ و نرخ سالانه خروج از محله تا ۱۴ درصد است. جابجایی جمعیت اگر بیش از ۵ درصد در یک سکونتگاه باشد، نشانه معضلی است.

اعطای تدریجی مالکیت عرصه در پروژه‌های مسکن مهر و کنترل تراکم به موازات افزایش امکانات رفاهی در محلات هدف نوسازی می‌تواند از جمله راهکارها در این زمینه  باشد.

بیکاری بسیار بالا و نبود برنامه

نرخ بیکاری هم در محلات هدف نوسازی و هم در محلات مسکن مهر بسیار بالاست (بیش از ۳۰ درصد). اما میزان اشتغال مستقیم ایجاد شده از برنامه نوسازی و پروژه‌های مسکن مهر برای ساکنان در سطح بسیار نازل (کمتر از۲درصد) است. همچنین محلات مسکن مهر ماهیت خوابگاهی دارند. مثلا در محلات مسکن مهر استان البرز محل اشتغال حدود ۸۲ ساکنان در فاصله بیش از ۵ کیلومتر است.

اما سیاست نوسازی و مسکن مهر تقریباً هیچگونه برنامه‌ای برای ایجاد اشتغال،‌ نهادسازی برای ایجاد اشتغال و یا تامین فضا برای کسب و کارها نداشته است.

فقر بسیار بالا و سکوت برنامه

فقر هم در محلات هدف نوسازی و هم در محلات مسکن مهر گسترده و بحرانی است (شاخص فقر درآمدی حدود ۷۵ درصد و فقر نسبی حدود ۹۰ درصد). در مساکن مهر پدیده تمرکز افرادی که در سال‌های گذشته تجربه ورشکستگی داشته‌اند نیز دیده می‌شود (بین ۳۳ تا ۴۵ درصد ساکنان).

اما سیاست نوسازی و مسکن مهر هیچگونه برنامه‌ای برای آموزش، توانمند کردن و ارتقاء منابع درآمدی ساکنان ندارد.

فقط مسکن می‌سازیم

با وجود کیفیت پایین ساخت‌وساز در پروژه‌های مسکن مهر، این گفته تا حد زیادی درست است که فقط خانه می‌سازیم، چرا که این پروژه‌ها به رغم گذشت بیش از ۵ سال از افتتاح، با کمبود شدید امکانات رفاهی و اجتماعی مواجهند. دسترسی به حمل و نقل عمومی، کمبود شدید امکانات آموزشی، تفریحی، ورزشی (سرانه زیر ۰.۱۲ مترمربع در مقابل استاندارد ۱ تا ۱.۵مترمربع) و نداشتن برنامه حمایتی برای در دسترس‌سازی امکانات موجود برای تمامی اهالی با توجه به استطاعت ایشان، کمبود بسیار شدید فضای باز عمومی و حتی کمبود در زمینه امکانات مذهبی (سرانه زیر ۰.۰۷ مترمربع در مقابل استاندارد ۰.۳ تا ۰.۵ مترمربع) برای جمعیت موجود، موجب وضعیت بسیار نامناسب در محلات مسکن مهر شده است. این وضعیت کم و بیش در محلات نوسازی شده نیز به همین منوال است.